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黑石首撤难阻更多资金流入 商业地产****隐现

时间:2018-01-14 10:05来源:网络整理 作者:www.vamxd.cn
昨日,两则截然相反的消息,让沪上商业地产再次成为焦点。一则是黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民**的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展,这意味着黑石首次从中国房地产投资领域中撤出。而另外一则正好相反,浦东陆家

  昨日,两则截然相反的消息,让沪上商业地产再次成为焦点。一则是黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民**的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展,这意味着黑石首次从中国房地产投资领域中撤出。而另外一则正好相反,浦东陆家嘴板块二十一世纪中心大厦出现集中成交,成交金额达22.7亿元。该项目也是有史以来成交价格最贵的商业项目。

  对此,业内人士坦言,住宅市场调控展开后,很多避险资金相继进入商业地产领域,而许多房企也纷纷转投商业地产,这就使得国内一二线城市商业地产投资和价格上涨迅速,但是随着调控的不断深化,对于商业地产的投资态度从之前的看多中已经出现了看空的迹象。

  黑石首撤难阻海外资金

  作为全球最大的私募股权基金,黑石集团出让上海Channel1购物中心95%股权,让人有些意外。有业内人士认为,在盈利水平未出现大波动的情况下撤资,黑石集团此举难以理解,有可能是看空中国商业房地产未来走势。财经评论员余丰慧就指出,黑石一直在观察中国政府调控决心,在分析中国市场走向,凭其在中国如鱼得水的高层消息面,这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移,走回头的幻想彻底破灭了。只要调控不受干扰,不因经济下滑等因素而反复,房价彻底向下拐去应该不出预料。

  但是对于项目的接盘手而言,却认为现在是一个不错的时机。新世界发展集团在发布的公告中称,相信收购事项将进一步强化本****在上海市场的影响力。同时收购事项将为****提供一个机会以增加百货店业务在华东区之利益。对于收购金额****并没预期收购项目在完成收购项目后,对自身的资产和负债将有任何重大的影响,反而相信将会加强集团的收入。

  实际上,Channel1购物中心在此之前其已经经历了一次转手,该购物广场原名为长寿商业广场,由香港上市****卓越金融通过峻岭全资持有,由于经营不善,后在2009年将峻岭以9.5亿元折价转让给盈石。盈石资产后全面更改为Channel1,重新营业。

  多名业内人士认为,在2009年****入手调频壹的黑石现在正好是转手的机会。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民向记者坦言,对于国外资金而言,这是一个必然的动作。“因为基金本来就是一个嗜血动物,他永远是在****最小的时候进场,利益最大话的时候退场,目前该项目招租情况非常理想,理论上,这是这个商场卖相最佳的时候,他在这个时候可以卖的价格最好,而项目后续的增长是长期缓慢的,这并不适合基金来操作。 ”蔡为民说道。

  蔡为民的观点也得到了业内同行的认同,职业地产经理人杨子江指出,黑石现在撤出,主要也是经过经营运作、评估考量,资本达到获利预期之后的正常行为。买进卖出很正常,值得我们学习借鉴的,正是他们能够一直能基本平稳地操作好这类商业项目,完成这一商业循环的机**和系统**。而仅仅因为黑石的退出,就看空商业地产,为时**纭

  这些业内人士仍在看多的一个佐证,就是在上周沪上商业地产发生的一桩集中收购事件,网上房地产统计数据显示,浦东陆家嘴板块的21世纪中心大厦12个楼面的房源在9月22日一天之内售出,总成交金额达22.7亿元,成交均价则达到102955元/平方米,创下沪上写字楼成交均价的新高。相比同处陆家嘴板块的环球金融中心的8.3万元/平方米的均价还贵了近25%。

  据记者了解,这部分房源正是冠名“四季”品牌的酒店式公寓,共12个楼面、81套房源,总面积约为2.21万平方米。记者查询网上房地产数据发现,在二十一世纪中心大厦成交的12个层面中,42层至55层中,42层-53层每层分布7套房源,户型面积基本在130-370平方米,55层顶层只有4套房源,户型面积偏大,在430-480平方米。 “由此可见,市场上对于高端商业地产仍很追捧。 ”德佑地产研究主任陆骑麟向记者说道。据一业内人士透露,该批房源是被整体收购的,而收购方就是一家具有海外背景的****。

  商业地产未来****隐现

  虽然商业地产仍在看空和看多的**弈中,但是有一个问题不可回避,随着大量的房地产****转型涉足商业地产,而各地都在大力建设城市综合体,超量供应的****已经开始隐现。

  据不完全统计,去年以来,宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家,另外,娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。那么多企业进入,未来的商业项目供应量肯定会大幅增加,供应增加意味着竞争加大。

  今年以来,由于投资升温,商业地产量价齐升,租金回报率下降,部分城市的项目甚至低于贷款利率,价格泡沫隐现。仲量联行近期发布的《全球资本流动》报告显示,在全球吸引房地产投资最多的前十大市场中,上海排名第八位,二季度共吸引商业房地产投资18亿美元。而一旦资金退出,房价下跌,商业地产信贷将****较大****。

  蔡为民向记者表示,世界发达国家的人均商业地产面积为1.5,而现在上海的人均商业地产面积为2.6。当供应量超过市场的消化能力,就会有一大批商业物业滞销堆积,开发商的资金链可能****断裂,进而引起一连串的连锁反应。

  同策咨询研究总监张宏伟也指出,截至2010年底,上海城市综合体已有32个项目,共计770万平方米。未来三年,上海十万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个,新增供应量总计约为1380万平方米。而在二三线城市,近期在建或拟建的城市综合体数量,成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个,就连刚刚获批经济特区的喀什,市区人口约30多万,规划和在建的城市综合体也多达到18个。

  由数据可知,作为城市与区域发展的驱动力,也作为城市精神符号,我们不可否认在城市化进程过程中,这些“地标”的积极作用,但各地商业地产挺进“地标时代”未免显得有点盲动的因素。 “因此黑石的撤出,也从另一方面看出,其对应未来商业地产供应超量的担忧。 ”张宏伟说道。(记者 张骏斓)

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